L’optimisation réside dans l’option pour le réel.
Nous vous expliquons pourquoi opter et comment procéder.

De quelle optimisation parle-t-on ?

Voici un tableau comparatif des régimes d’imposition vous permettant de visualiser clairement comment l’option au réel vous aide à optimiser votre fiscalité (cette simulation correspond à un bien de 130 K€ dont 5 K€ de mobilier, entièrement financer par emprunt) :

La première colonne correspond au revenus fonciers (location nue), la seconde colonne correspond à de la location meublée déclarée sous le régime du Micro BIC (abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes (1)) et enfin la location meublée déclarée sous le régime du « réel » prenant en compte toutes les charges auxquelles s’ajoute la charge d’amortissement :

Entre les revenus fonciers et la LMNP au réel l’économie est de 21 904 € sur 10 ans ; et si le la LMNP au Micro BIC est plus avantageuse que les revenus fonciers (gain de 7053€ sur 10 ans), le régime le plus avantageux reste le régime BIC « réel ».

Attention toutefois à refaire des simulations avant chaque option : lorsque le rendement du bien est très élevé  (rapport entre le loyer annuel et le prix du bien), il arrive que le Micro BIC et sont abattement forfaitaire soit plus intéressant.

L’option « au réel » est-elle compliquée à mettre en œuvre ?

Un certain nombre d’étapes peuvent nécessiter l’aide d’un cabinet d’expertise comptable. En effet, opter pour le réel consiste à suivre les étapes suivantes :

  1. Si votre activité existait en 2016, vous devez opter auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE).
  2. Si vous déclarez pour la première fois vos revenus LMNP en 2017 : vous devez demander un N° de Siret au greffe du lieu du bien loué (déclaration d’existence) par le dépôt d’une déclaration P0.
  3. Il conviendra de déposer votre déclaration fiscale BIC au régime réel simplifié avec le N° de Siret reçu du greffe au centre des impôts de votre bien (en mai 2018)
  4. Enfin, vous reporterez ce revenu dans votre déclaration de revenus personnelle.

L’assistance d’un cabinet d’expertise comptable est-elle coûteuse ?

Le frais de comptabilité font l’objet d’un crédit d’impôt égal au 2/3 des honoraires versés (dans la limite de 915€) si vous adhérez à un centre de gestion.

Ainsi si vous réglez 600 euros de frais de comptabilité et déclarations et 150 euros de frais d’attestation d’un centre de gestion, vous bénéficiez d’un crédit d’impôt de (600+150)x2/3= 500€ . Finalement votre reste à charge est de 250€ pour une prise ne charge complète et un gain fiscal pouvant être important. Généralement le cabinet d’expertise comptable se charge de vous faire adhérer au bon centre de gestion.

Quand opter ?

Tout dépend de votre situation :

  • Si vous avez débuté votre activité de location meublée en 2017, vous pouvez lever l’option pour le régime réel jusqu’au 3 mai 2018, date du dépôt de votre première déclaration 2031 (joignez votre option à la déclaration).
  • Si vous avez déjà déclaré des revenus de location meublée selon le régime de la micro-entreprise (Micro BIC), au titre de 2016, il vous faudrait lever l’option avant le 1er février 2018. L’année 2017 restera sous le régime du Micro-BIC

 

(1) Le seuil du régime des micro-entreprises pour les activités de location de meublés de tourisme classés et de chambres d’hôtes est différent : s’élève à 82 800 € par an de recettes et le montant de l’abattement forfaitaire est fixé à 71 %. Les gîtes ruraux doivent être classés « meublés de tourisme » pour bénéficier du seuil de 82 800 € et de l’abattement de 71 %.